2026/10/19 10:00文/記者朱語蕎
符合「自用住宅用地」條件，可適用土地增值稅10%的特別優惠稅率。（資料照）
民眾在出售房屋或土地時，常被隨之而來的「土地增值稅」嚇一跳。土地增值稅是依據土地買進到賣出期間的公告現值漲幅採用累進稅率課徵，稅額與地段、現值、持有時間及使用用途息息相關。
新竹稅務局指出，一般稅率依漲幅分為 20%、30%、40% 三級，也就是持有超過 20、30、40 年以上者有相應的減徵優惠；然而，若符合「自用住宅用地」條件，則可適用 10% 的特別優惠稅率。想要大幅節省土增稅，稅務局特別整理了以下5大實用撇步：
撇步 1：善用「一生一次」自用住宅 10% 優惠稅率
這是最基礎也最省稅的方式，每人一生享有一次機會。
適用條件：
所有權：地上房屋為本人、配偶或直系親屬（父母、祖父母、子女、孫子女）所有。
戶籍設籍：本人或上述親屬須設籍（簽約買賣當時設妥即可）。
無出租營業：簽約前一整年內不得有出租或供營業使用。
屋齡規範：若房屋完成未滿一年，評定現值須達基地公告現值 10% 以上。
面積限制：都市土地約 90.75 坪（300㎡）以內；非都市土地約 211.75 坪（700㎡）以內。
撇步 2：已用過「一生一次」？善用配偶贈與解套
若本人已經使用過一生一次的優惠稅率，可在出售房地前，先將土地配偶間贈與（免課徵土地增值稅與贈與稅），再以配偶名義出售，即可再次適用 10% 的優惠稅率。
撇步 3：同時擁有多戶？安排「同日簽約申報」一次用完
若手中有多戶符合自住條件的房子，只要規劃在同一天簽訂買賣契約、同日在稅捐處申報土增稅，只要總面積不超過規定上限（都市土地約 90.75 坪 / 非都市約 211.75 坪），多戶均可同時適用 10% 優惠稅率。如果無法排在同一天簽約申報，則建議精算各戶土地現值，選擇評估後「最省稅」的那一戶優先使用優惠稅率。
撇步 4：換屋族必學！活用「重購退稅」無次數限制
只要在「先買後賣」或「先賣後買」的 2 年內辦妥，且新購土地現值高於原出售土地現值扣除土增稅後的餘額，就能申請退還已繳納的土增稅。而且這項機制沒有申請次數限制，就算出售時沒申請自用住宅稅率也能辦理。
舉例來說，王太太在民國89年出售舊宅土地現值為 450 萬元，已繳土增稅 50 萬元，她在隔年看中甲、乙兩棟房子，不知哪間退稅可較多？
稅務局解釋，選擇購買甲屋（土地現值 500 萬元）： 新購現值 500 萬 － (原現值 450 萬 -已繳稅 50 萬) ＝ 100萬。 由於已繳稅款50萬小於100萬，原繳納的 50 萬元土增稅可「全額退還」。
選擇購買乙屋（土地現值 430 萬元）： 新購現值 430 萬 － (原現值 450 萬 － 已繳稅 50 萬) ＝ 30 萬。 已繳稅款 50 萬大於 30 萬，因此可退還 30 萬元稅款。
稅務局提醒，重購退稅雖然好用，但成功核退後，新購土地 5 年內不得再行移轉或改變用途（如出租、營業、遷出戶籍），否則將會被追繳原先退還的稅款，民眾在規劃資產配置時不可不慎。